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另類營銷“小麥換房”、“大蒜換房”對稅務處理有什么影響

來源:中稅中興 作者:中稅中興 人氣: 時間:2022-06-30
摘要:企業所得稅中可憑借收購發票進行稅前扣除,小麥收購價與賣出價的差額會降低應納稅所得額。由于對售房收入及開發成本不產生影響,對該項目的土地增值稅不產生影響。

  近期,“愛心助農、高價收購小麥抵首付”、“愛心助農,輕松安家”的銷售海報突然火了,建業集團在河南商丘市民權縣的建業河畔洋房宣布小麥2元/斤,最高可抵16萬元房款;開封市杞縣的建業城,打出了“大蒜5元/斤換房,16天成交86萬斤大蒜”的促銷廣告。房地產企業為了去化,花式營銷層出不窮,這背后對稅務處理都會產生什么影響?今天我們就以建業河畔洋房推出的小麥換房政策對稅務處理的影響進行分析。

  農產品購房的3種形式

  據了解,小麥抵房活動中小麥的收購價為2元/斤,市場價基本在1.5元/斤左右,但小麥抵房只能抵首付款,最高可抵16萬元。該樓盤均價為5800元左右,戶型建面約117-144平方米,以此計算16萬元最多能占到首付款的八成。活動預計時間為6月20日-7月10日,但該活動于6月22日已被叫停。由于針對該活動的具體執行方案尚不可知,我們暫且以下三種方法進行分析:

  1、如海報所說,農戶以小麥抵首付款,相當于農戶把小麥按照2元/斤的價格賣給地產商,地產商對小麥作購進處理,之后地產商再對外銷售收購的小麥。

  2、農戶將小麥按照市場價1.5元/斤賣給地產商指定的收購商,以收購價款支付首付款,地產商以收購票據計算農戶可享受的折扣金額,相當于降低房款,折扣銷售。

  3、農戶將小麥按照收購價2元/斤的價格賣給地產商指定的收購商,收購價款付給地產商,地產商按照收購價2元/斤與市場價1.5元/斤的差價給予收購商補貼。

  假設某農戶以4萬斤小麥參加換房活動,房子總價款為70萬元,首付款為21萬元,除小麥按照2元/斤的價格抵部分之外,農戶尚需支付13萬元首付款。

  稅務處理解析

  首先我們分析第一種方法下的稅務影響,該農戶將其4萬斤小麥以2元/斤的價格賣給地產商,地產商向其開具收購發票8萬元,加上農戶支付的13萬元首付款及貸款金額49萬元,地產商需向農戶開具70萬元的發票。這個過程中農戶賣小麥是免稅行為,地產商可根據國家稅務總局河南省稅務局公告2018年第5號文件中的規定向農戶開具收購發票。此外,根據財稅[2017]37號文件的規定,地產商可以農產品收購發票上注明的農產品買價和9%的扣除率計算進項稅額。待收購完成后,地產商對外銷售小麥時,由于其不是農產品生產者不能享受免稅政策,需按照9%繳納增值稅。由于小麥的收購價與賣出價存在一定的價差,故整體來看會降低增值稅稅負,如若地產商未向農戶開具收購發票不能抵扣進項稅額的話會損失對外銷售部分產生的增值稅。此外,企業所得稅中可憑借收購發票進行稅前扣除,小麥收購價與賣出價的差額會降低應納稅所得額。由于對售房收入及開發成本不產生影響,對該項目的土地增值稅不產生影響。

  但該操作方法下需要注意以下兩個問題:

  1、根據豫糧辦2021年98號文規定,地產商需要針對小麥收購行為進行備案方可從事收購活動,具體政策需要參照當地針對糧食收購的規定。

  2、地產商收購小麥向農戶開具收購發票,根據國家稅務總局河南省稅務局公告2018年第5號文規定,需按規定妥善保管收購相關的原始憑證以備查驗,譬如農戶的身份證復印件、收購農產品的過磅單、收付款憑證等。

  由于第一種方法操作較為繁瑣并存在農產品進項稅額不能抵扣的風險,地產商按照該方法操作的可能性比較小。相對第一種方法,第二種方法操作較為簡單,農戶直接把4萬斤小麥按照1.5元/斤賣給地產商指定的收購商,以收購價款6萬元支付首付款,并憑借收購票據享受2萬元的折扣優惠,房子總價款調整為68萬元,農戶另需支付首付款差價14.4萬元。地產商需向農戶按照68萬元開具發票,最終按照68萬元確認該套房子各稅種的收入。需要注意的是該種方法相當于變相降低了房子價款,可能會受到政府跌價限制。

  第三種方法中收購商按照高價2元/斤收購之后,地產商按照收購價2元/斤與市場價1.5元/斤的差價給予收購商補貼,地產商針對該套房子的收入仍然為70萬元,給予收購商的補貼以營銷費用處理,由收購商向地產商開具稅率為6%的營銷服務類發票,地產商以發票抵扣增值稅進項稅額并在企業所得稅中進行稅前扣除。由于對收入及開發成本不產生影響,對該項目的土地增值稅不產生影響。

  結語

  從上述分析可以看出,“小麥換房”活動不同的操作方法對稅務產生的影響亦不同。據了解,該活動盡管引起了社會一定的影響力,但成交量不甚理想,僅持續兩天即被提前叫停,背后的原因不得而知,本文僅對該活動可能產生的稅務影響進行分析,其他方面不予置評。

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